Simulateur de rentabilité locative
Revenus estimés, charges et fiscalité : obtenez votre rentabilité brute et nette en quelques secondes.
Depuis la loi du 19 novembre 2024 (revenus 2025) : meublé de tourisme non classé → abattement micro-BIC 30 % (plafond 15 000 € de recettes) ; meublé de tourisme classé ou location meublée longue durée → 50 % (plafond 77 700 €). Au-delà du plafond, le régime réel est obligatoire.
Comment calculer la rentabilité d'une location courte durée
La rentabilité d'une location saisonnière se calcule en 3 étapes : d'abord le revenu brut annuel (nombre de nuits × prix moyen par nuit), puis les charges déductibles (remboursement emprunt, taxes, assurances, frais de gestion), et enfin le résultat net avant et après impôt.
Ce simulateur vous donne une estimation basée sur vos données. Pour un calcul précis adapté à votre situation, consultez un expert-comptable spécialisé en LMNP.
Micro-BIC ou régime réel : lequel choisir
Le choix du régime fiscal impacte directement votre rentabilité nette. Voici comment les comparer :
Micro-BIC (abattement forfaitaire)
→ Biens avec peu de charges réelles (petit appartement, peu de travaux)
L'abattement est appliqué automatiquement — vous ne pouvez pas déduire vos charges réelles.
Régime réel
→ Propriétaires avec crédit immobilier, travaux importants, frais de gestion élevés
Obligatoire si vos charges dépassent l'abattement forfaitaire. Engage pour 2 ans minimum.
Pour approfondir le sujet, consultez notre guide : Fiscalité de la location meublée courte durée.
Les facteurs qui impactent le plus votre rentabilité
Le taux d'occupation
Un appartement loué 60 nuits par an à 100 €/nuit génère 6 000 € de CA. À 90 nuits, il génère 9 000 €. L'occupation dépend de la localisation, de la saison et du prix.
Le prix moyen par nuit
Un prix trop élevé fait fuir les voyageurs ; un prix trop bas laisse de l'argent sur la table. Analysez les prix de vos concurrents directs pour trouver le juste milieu.
Les charges fixes
Les charges qui ne varient pas avec l'occupation (crédit, assurance, copropriété) pèsent d'autant plus que le taux d'occupation est bas. Elles sont le premier poste à optimiser.
Les frais de plateforme
Airbnb prélève environ 3 % sur le montant de la réservation, plus des frais de serviceVariable (jusqu'à 16 %). Ces frais s'additionnent et réduisent votre revenu net.
Questions fréquentes sur la rentabilité locative
Qu'est-ce que la rentabilité brute d'une location ?
La rentabilité brute se calcule en divisant le revenu locatif annuel par la valeur du bien immobilier (prix d'achat ou valeur vénale). Par exemple, un appartement à 200 000 € loué 10 000 € par an donne une rentabilité brute de 5 %.
Quelle est la rentabilité nette moyenne d'une location saisonnière en France ?
En location saisonnière, la rentabilité brute nette de charges se situe généralement entre 4 % et 8 % selon les régions. En net d'impôts (après microf-BIC ou régime réel), elle oscille entre 3 % et 6 %. Paris et les grandes villes ont généralement des rentabilité plus basses mais des revenus absolus plus élevés.
Dois-je choisir le régime micro-BIC ou le régime réel ?
Le micro-BIC est intéressant si vos charges réelles sont inférieures à l'abattement forfaitaire (30 % pour un meublé non classé, 50 % pour un meublé classé). Dès que vous avez un crédit immobilier, des travaux ou des frais de gestion importants, le régime réel devient généralement plus avantageux.
Les revenus de location courte durée sont-ils imposables ?
Oui, les revenus de location meublée courte durée sont imposés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Vous devez les déclarer aux impôts, que vous soyez en micro-BIC ou en régime réel.
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