Vous achetez un appartement pour le mettre sur Airbnb à l'année. Ou vous louez votre résidence secondaire quelques semaines par an. Dans les deux cas, la question se pose : avez-vous besoin d'une autorisation de la mairie ? La réponse dépend de trois facteurs : la nature du logement, la commune où il se trouve, et la durée de location. Depuis la loi Le Meur de novembre 2024, les règles se sont durcies. Voici le point complet.
Qu'est-ce que le changement d'usage ?
Le changement d'usage consiste à transformer un local d'habitation en un local destiné à un autre usage, en l'occurrence la location meublée touristique. Le cadre légal est posé par l'article L631-7 du Code de la construction et de l'habitation (CCH).
Le texte est clair : louer un logement de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile constitue un changement d'usage. Ce changement est soumis à autorisation préalable dans les communes qui l'exigent.
Deux points à retenir dès maintenant :
- Ce n'est pas un changement de destination (notion d'urbanisme). Le changement d'usage relève du droit de l'habitation, pas du plan local d'urbanisme.
- L'autorisation est délivrée par le maire, pas par le préfet.
Qui est concerné ?
Les communes de plus de 200 000 habitants
L'obligation de changement d'usage s'applique de plein droit dans les communes de plus de 200 000 habitants et dans les trois départements de la petite couronne parisienne (Hauts-de-Seine, Seine-Saint-Denis, Val-de-Marne). Sont donc directement concernés : Paris, Lyon, Marseille, Toulouse, Nice, Nantes, Montpellier, Strasbourg, Bordeaux et Lille.
Les autres communes sur délibération
Depuis la loi Le Meur, toutes les communes peuvent désormais instaurer un régime d'autorisation de changement d'usage pour les meublés de tourisme par simple délibération du conseil municipal. L'article L631-7-1 A du CCH permet de définir un régime d'autorisation temporaire, avec possibilité de fixer un nombre maximal d'autorisations ou un quota de locaux pouvant être concernés.
En pratique, de plus en plus de communes touristiques (littoral, montagne, zones tendues) mettent en place cette réglementation.
L'exemption de la résidence principale
Vous louez votre résidence principale pendant vos vacances ? Bonne nouvelle : pas besoin d'autorisation de changement d'usage, à condition de ne pas dépasser 120 jours par an. C'est la règle posée par l'article L324-1-1 du Code du tourisme.
Attention cependant : depuis la loi Le Meur, les communes peuvent abaisser ce plafond à 90 jours par an par délibération. Vérifiez auprès de votre mairie le seuil en vigueur. Et dans tous les cas, la déclaration en mairie reste obligatoire, même pour votre résidence principale.
Le mécanisme de compensation
Dans les grandes villes, l'autorisation de changement d'usage est souvent conditionnée à une compensation. Le principe : pour chaque mètre carré d'habitation transformé en meublé touristique, le propriétaire doit transformer un local commercial ou professionnel en habitation dans le même arrondissement ou secteur.
C'est ce qu'on appelle la « commercialité ». Concrètement, vous avez deux options :
- Compenser directement : vous possédez un local commercial que vous transformez en habitation. Rare en pratique.
- Acheter un titre de commercialité : vous achetez le droit de compensation auprès d'un tiers qui transforme un local commercial en habitation. À Paris, le prix d'un titre de commercialité peut dépasser 1 000 € par mètre carré selon l'arrondissement.
Ce mécanisme rend l'exploitation d'un meublé touristique très coûteuse dans les zones tendues. C'est précisément l'objectif : protéger le parc de logements résidentiels.
Les nouvelles obligations depuis 2024-2026
L'enregistrement national
Le décret n° 2026-196 du 19 mars 2026 met en place un téléservice national d'enregistrement des meublés de tourisme. Depuis le 20 mai 2026, tout propriétaire qui met un logement en location touristique doit obtenir un numéro d'enregistrement via ce service. Ce numéro doit figurer sur toutes les annonces publiées sur les plateformes.
Les sanctions sont concrètes :
- 10 000 € d'amende pour défaut d'enregistrement
- 20 000 € d'amende pour fausse déclaration ou utilisation d'un faux numéro
Les plateformes (Airbnb, Booking, Abritel) sont tenues de vérifier la présence du numéro d'enregistrement et de suspendre les annonces non conformes.
Le DPE obligatoire
Les logements proposés en meublé de tourisme et soumis à autorisation de changement d'usage doivent désormais présenter un diagnostic de performance énergétique (DPE) compris entre les classes A et E. Les passoires thermiques (classes F et G) sont progressivement exclues. Cette obligation s'applique aux nouvelles mises en location depuis le 21 novembre 2024 et sera généralisée d'ici 2034.
Exception notable : si vous louez votre résidence principale, le DPE n'est pas exigé pour l'activité de location touristique.
Comment savoir si vous êtes concerné
Le raisonnement est simple et se fait en trois questions :
1. Le logement est-il votre résidence principale ?
Si oui et que vous respectez la limite de 120 jours (ou 90 jours selon votre commune), vous n'avez pas besoin d'autorisation de changement d'usage. La déclaration en mairie et l'enregistrement national restent obligatoires.
2. Votre commune impose-t-elle le changement d'usage ?
Renseignez-vous auprès de la mairie ou sur son site internet. Si la commune n'a pas délibéré en ce sens, aucune autorisation n'est nécessaire (la déclaration et l'enregistrement restent toutefois obligatoires).
3. La compensation est-elle exigée ?
Dans les grandes villes (Paris, Lyon, Bordeaux, Nice, etc.), l'autorisation est généralement assortie d'une obligation de compensation. Le coût et les modalités varient selon les arrondissements et les politiques locales.
En cas de doute, la mairie reste votre interlocuteur de référence. Le service urbanisme ou le service du logement peuvent vous confirmer les règles applicables à votre adresse.
Les conséquences d'une location sans autorisation
Louer sans l'autorisation requise expose à une amende civile pouvant atteindre 50 000 € par logement, prononcée par le tribunal judiciaire. Le juge peut aussi ordonner le retour à l'usage d'habitation du local, sous astreinte journalière. À Paris, la ville engage régulièrement des poursuites : plusieurs centaines de procédures sont en cours chaque année.
En complément, si votre logement est en copropriété, le syndic peut agir pour faire respecter le règlement de copropriété, indépendamment de la question du changement d'usage.
Questions fréquentes
Je loue ma résidence secondaire deux semaines par an : il me faut une autorisation ?
Oui, si votre commune l'exige. La résidence secondaire ne bénéficie pas de l'exemption des 120 jours réservée à la résidence principale. Même pour deux semaines, un changement d'usage peut être requis dans les communes concernées. La déclaration et l'enregistrement national sont dans tous les cas obligatoires.
L'autorisation de changement d'usage est-elle définitive ?
Non. L'autorisation est délivrée à titre personnel et s'éteint quand le bénéficiaire cesse son activité. Lorsqu'elle est assortie de compensation, le titre de commercialité reste attaché au local, mais l'autorisation elle-même n'est pas transmissible avec la vente du bien.
Quels sont les frais pour obtenir l'autorisation à Paris ?
L'autorisation elle-même est gratuite. C'est la compensation qui coûte cher. À Paris, le prix d'un titre de commercialité varie de quelques centaines à plus de 1 000 € par mètre carré selon l'arrondissement et le secteur. Pour un 40 m² dans un arrondissement central, le coût total peut dépasser 40 000 €.
Puis-je louer en attendant l'autorisation ?
Non. La location sans autorisation constitue une infraction passible d'une amende de 50 000 €. Assurez-vous d'avoir obtenu votre autorisation avant de publier votre première annonce. En revanche, rien ne vous empêche de préparer votre contrat de location et vos documents en amont.
