Vous êtes copropriétaire et vous envisagez de louer votre appartement en courte durée. Avant de publier votre annonce, il y a un document à relire en priorité : le règlement de copropriété. Depuis la loi Le Meur du 19 novembre 2024, votre assemblée générale dispose d'un pouvoir qu'elle n'avait pas auparavant : interdire purement et simplement la location de meublés de tourisme dans l'immeuble. Et pour ça, l'unanimité n'est plus requise.
Le règlement de copropriété : votre premier obstacle
Tout commence par le règlement. Selon le type de clause qu'il contient, vos marges de manœuvre sont très différentes.
La clause d'habitation bourgeoise simple
C'est la configuration la plus courante. Le règlement autorise l'habitation et interdit « toute activité commerciale ». Bonne nouvelle pour les propriétaires : la Cour de cassation considère que la location meublée touristique n'est pas une activité commerciale en soi. Un arrêt du 25 janvier 2024 (pourvoi n° 22-21.455) a confirmé cette position. La location type Airbnb reste donc autorisée dans ce cas, tant que vous ne fournissez pas de prestations para-hôtelières (petit-déjeuner, ménage quotidien, accueil personnalisé, fourniture de linge).
La clause d'habitation bourgeoise exclusive
Ici, le règlement impose un usage exclusivement résidentiel. La location de courte durée à des voyageurs de passage est alors incompatible avec cette clause, quelle que soit sa nature civile ou commerciale. Si votre règlement contient cette mention, vous ne pouvez pas louer en saisonnier sans risquer une action du syndic.
Le nouveau pouvoir de l'assemblée générale
C'est le changement majeur apporté par la loi Le Meur. Le nouvel article 26 d) de la loi du 10 juillet 1965 permet à l'assemblée générale de modifier le règlement de copropriété pour interdire la location en meublé de tourisme, par un vote à la majorité des deux tiers des tantièmes.
Avant cette loi, il fallait l'unanimité des copropriétaires pour modifier une clause de destination. En pratique, c'était quasiment impossible.
Les trois conditions pour voter l'interdiction
Le vote aux deux tiers n'est pas un blanc-seing. La loi pose trois conditions cumulatives pour que l'interdiction soit valide :
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Les lots concernés ne constituent pas la résidence principale de l'occupant au sens de la loi du 6 juillet 1989. Vous louez votre résidence principale pendant vos vacances (moins de 120 jours par an) ? L'interdiction ne peut pas vous viser.
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Les lots sont à usage d'habitation. Les lots à usage commercial ou mixte ne sont pas concernés par cette disposition.
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Le règlement de copropriété interdit déjà toute activité commerciale dans les lots non spécifiquement à destination commerciale. Autrement dit, l'immeuble doit déjà comporter une clause d'habitation bourgeoise. Si le règlement est silencieux sur ce point, le vote aux deux tiers ne suffit pas.
Si l'une de ces trois conditions manque, la résolution votée en assemblée générale est contestable devant le tribunal judiciaire.
L'obligation d'informer le syndic
La loi Le Meur impose aussi une obligation de transparence. Lorsque vous déclarez votre meublé de tourisme auprès de la mairie (cette déclaration est obligatoire), vous devez informer le syndic de copropriété de votre activité. Le syndic inscrit alors un point d'information à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale.
Cette obligation vise à permettre aux copropriétaires de savoir combien de lots sont exploités en location touristique dans l'immeuble et, le cas échéant, de mettre le sujet au vote.
Troubles de voisinage : le recours individuel
Indépendamment du règlement de copropriété, chaque copropriétaire dispose d'un recours personnel en cas de nuisances liées à la location saisonnière d'un voisin. Allées et venues incessantes, bruit nocturne, dégradation des parties communes : si ces nuisances dépassent les inconvénients normaux du voisinage, l'article 1253 du Code civil permet d'agir en justice pour trouble anormal de voisinage.
Un arrêt de la Cour de cassation du 16 octobre 2025 a confirmé qu'un copropriétaire peut agir seul, sans passer par le syndic, pour défendre la jouissance de son lot. Le propriétaire qui loue en saisonnier est responsable des nuisances causées par ses voyageurs. Pensez d'ailleurs à vérifier votre assurance propriétaire non occupant, qui doit couvrir votre responsabilité civile dans ce contexte.
Louer en copropriété : les bonnes pratiques
Vérifiez votre règlement avant tout
Lisez attentivement la clause de destination. « Habitation bourgeoise » ne signifie pas la même chose selon qu'elle est simple ou exclusive. En cas de doute, demandez un avis écrit à votre syndic ou à un avocat spécialisé.
Consultez les procès-verbaux récents
Si votre assemblée générale a voté une résolution d'interdiction au titre de l'article 26 d), vous êtes tenu de la respecter, même si vous étiez absent lors du vote. Vérifiez les PV des deux dernières années.
Respectez la limite des 120 jours
Si le logement est votre résidence principale, vous pouvez le louer en meublé de tourisme dans la limite de 120 jours par an, conformément au Code du tourisme. Cette limite s'impose quel que soit le règlement de copropriété. Airbnb bloque automatiquement les réservations au-delà dans les villes qui l'exigent.
Prévenez le syndic et vos voisins
L'obligation légale d'informer le syndic est aussi une question de bon sens. Un voisinage prévenu est un voisinage plus tolérant. Affichez les consignes de l'immeuble dans le logement et mentionnez les règles de copropriété dans votre contrat de location.
Questions fréquentes
Ma copropriété a voté l'interdiction : puis-je contester ?
Oui. La résolution est contestable devant le tribunal judiciaire dans un délai de deux mois à compter de la notification du PV d'assemblée générale. Le motif le plus fréquent : l'une des trois conditions cumulatives de l'article 26 d) n'est pas remplie.
La clause bourgeoise interdit-elle aussi le bail mobilité ?
Non. Le bail mobilité (1 à 10 mois, non renouvelable) est un contrat d'habitation au sens de la loi de 1989. Il n'entre pas dans la catégorie des meublés de tourisme et n'est donc pas visé par les interdictions de la loi Le Meur ni par les clauses bourgeoises simples.
Le syndic peut-il agir en justice contre moi ?
Oui. Le syndic, en tant que représentant du syndicat des copropriétaires, peut saisir le tribunal judiciaire pour faire cesser une activité contraire au règlement de copropriété. Il peut demander des dommages et intérêts au nom de la copropriété, une astreinte journalière pour forcer l'arrêt de l'activité et le remboursement des frais de procédure.
Je suis locataire, pas propriétaire : puis-je louer sur Airbnb ?
Seulement avec l'accord écrit de votre propriétaire. Sans cette autorisation, c'est de la sous-location illicite, avec les sanctions que cela implique : résiliation du bail, restitution des sous-loyers, et depuis janvier 2026, responsabilité solidaire d'Airbnb.
