Le bail mobilité et la location courte durée permettent tous deux de louer un meublé pour quelques mois sans s'engager sur un bail d'un an. Au-delà de cette ressemblance, presque tout les sépare : durée, dépôt de garantie, fiscalité, autorisations administratives et rentabilité. Le bon choix dépend de votre logement, de sa localisation et du temps que vous voulez consacrer à la gestion.
Bail mobilité : les règles en bref
Le bail mobilité a été créé par la loi ELAN du 23 novembre 2018 et encadré par les articles 25-12 à 25-18 de la loi du 6 juillet 1989. C'est un contrat de location meublée réservé à des locataires en situation de mobilité professionnelle ou de formation.
Les caractéristiques essentielles :
- Durée : 1 à 10 mois, non renouvelable et non reconductible
- Locataires éligibles : étudiants, salariés en mission temporaire, stagiaires, apprentis, personnes en formation professionnelle, volontaires en service civique
- Dépôt de garantie : interdit. Le propriétaire ne peut exiger aucune caution financière
- Charges : forfaitaires (montant fixe, pas de régularisation)
- Congé : le locataire peut partir à tout moment avec un préavis d'un mois. Le propriétaire ne peut pas donner congé avant le terme
- Encadrement du loyer : applicable en zone tendue (Paris, Lyon, Bordeaux, etc.)
Le bail mobilité est un contrat d'habitation au sens de la loi de 1989. Il n'est pas soumis au changement d'usage ni à la réglementation des meublés de tourisme. Pas besoin de numéro d'enregistrement, pas de limite de 120 jours, pas d'interdiction possible par la copropriété au titre de la loi Le Meur.
Location courte durée : les règles en bref
La location saisonnière (ou location de courte durée) est encadrée par le Code du tourisme et le droit commun des contrats. Le locataire est un voyageur de passage qui n'élit pas domicile dans le logement.
Les caractéristiques :
- Durée : quelques nuits à 90 jours maximum par séjour (au-delà, le contrat risque la requalification en bail d'habitation)
- Pas de restriction sur le profil du locataire : touristes, professionnels en déplacement, familles
- Dépôt de garantie : libre en montant (20 à 30 % du loyer total en pratique)
- Charges : incluses dans le prix de la nuitée
- Réglementation : déclaration en mairie, numéro d'enregistrement obligatoire depuis mai 2026, changement d'usage requis dans les grandes villes pour les résidences secondaires, limite de 120 jours pour les résidences principales
Le comparatif
| Critère | Bail mobilité | Location courte durée |
|---|---|---|
| Durée | 1 à 10 mois | Quelques nuits à 90 jours |
| Dépôt de garantie | Interdit | Libre (20-30 % en pratique) |
| Profil locataire | Mobilité pro/formation | Tout public |
| Changement d'usage | Non requis | Requis dans certaines villes |
| Encadrement loyer | Oui en zone tendue | Non (prix libre) |
| Copropriété | Pas de restriction Le Meur | Interdiction possible aux ⅔ |
| Garantie impayés | Visale (gratuit) | Plateforme ou contrat |
| Rotation | 1 locataire par période | Plusieurs locataires |
| Charges | Forfaitaires | Incluses dans le prix |
Quand choisir le bail mobilité
Vous voulez de la stabilité sans vous enfermer
Un locataire pendant 3 à 10 mois, un virement régulier, pas de turnover, pas de ménage entre chaque séjour. Le bail mobilité offre une rentabilité inférieure à la nuit par rapport à la location saisonnière, mais la régularité des revenus et l'absence de gestion quotidienne compensent souvent la différence.
Votre logement est en zone tendue ou réglementée
Dans les villes où le changement d'usage est contraignant (Paris, Lyon, Bordeaux), le bail mobilité vous permet de louer en meublé pour quelques mois sans aucune autorisation administrative. C'est un avantage considérable par rapport à la location saisonnière, qui peut nécessiter une compensation coûteuse.
Vous ne voulez pas de dépôt de garantie à gérer
Le bail mobilité interdit le dépôt de garantie, ce qui simplifie la gestion. En contrepartie, la garantie Visale d'Action Logement couvre gratuitement les loyers impayés et les dégradations locatives pendant les trois premières années du bail. C'est un filet de sécurité efficace et sans frais pour le propriétaire.
Quand choisir la location courte durée
Vous visez le rendement maximal
En location saisonnière, le prix par nuit est nettement supérieur au loyer mensuel d'un bail mobilité. Un studio parisien loué 80 € la nuit sur Airbnb génère 2 400 € par mois à 30 nuits d'occupation. Le même studio en bail mobilité se louerait autour de 900 à 1 200 € par mois. La différence est significative, mais elle suppose un taux d'occupation élevé et une gestion active (ménage, accueil, annonces).
Votre bien est dans une zone touristique
Bord de mer, montagne, centre historique : si la demande touristique est forte et saisonnière, la location courte durée exploite au mieux les pics de fréquentation. Le bail mobilité, avec sa durée minimale d'un mois, ne capte pas les séjours de quelques nuits.
Vous gérez déjà plusieurs locations
Si vous avez mis en place une routine de gestion (ménage professionnel, boîte à clés, annonces optimisées), la rentabilité de la courte durée devient un choix rationnel. Le bail mobilité convient mieux aux propriétaires qui veulent louer sans investir de temps dans la gestion opérationnelle.
La fiscalité : un régime commun
Bail mobilité et location saisonnière relèvent tous les deux du régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) au titre de la location meublée. Deux options :
- Micro-BIC : abattement forfaitaire de 50 % sur les revenus (ou 71 % si le logement est classé meublé de tourisme, uniquement pour la location saisonnière). Applicable si les recettes annuelles ne dépassent pas 77 700 € (ou 188 700 € pour les meublés classés).
- Régime réel : déduction des charges réelles (amortissements, travaux, intérêts d'emprunt, frais de gestion). Plus avantageux quand les charges sont élevées.
La loi Le Meur a réduit l'abattement des meublés de tourisme non classés à 30 % (au lieu de 50 %) pour les revenus supérieurs à 15 000 €. Le bail mobilité conserve l'abattement de 50 % dans tous les cas. Notre guide sur la fiscalité de la location meublée courte durée détaille les seuils et les calculs.
Peut-on alterner les deux ?
Oui. Rien n'interdit de louer en bail mobilité pendant l'année universitaire (septembre à juin) et en location saisonnière pendant l'été. C'est une stratégie fréquente dans les villes étudiantes à forte attractivité touristique (Montpellier, Nice, Bordeaux, Lyon).
Quelques précautions :
- Vérifiez que la réglementation de votre commune autorise la location saisonnière sur la période estivale (changement d'usage, quota, 120 jours)
- Le bail mobilité doit avoir pris fin avant de basculer en location saisonnière. Pas de chevauchement possible
- Adaptez votre contrat et votre dépôt de garantie selon le régime applicable à chaque période
Questions fréquentes
Le bail mobilité est-il renouvelable ?
Non. Le bail mobilité ne peut être ni renouvelé, ni reconduit. À son terme, le locataire doit quitter les lieux. Si vous souhaitez relouer au même locataire, il faudra signer un nouveau contrat d'un autre type (bail meublé classique d'un an, par exemple). Signer un second bail mobilité avec le même locataire pour le même logement est interdit.
Mon locataire en bail mobilité peut-il sous-louer ?
Oui, avec votre accord écrit, dans les mêmes conditions que pour un bail classique (article 8 de la loi de 1989). Le loyer de la sous-location ne peut pas excéder celui du bail principal.
Visale couvre-t-elle le bail mobilité ?
Oui. Depuis 2019, la garantie Visale couvre les baux mobilité : loyers impayés et dégradations locatives, pendant toute la durée du contrat. La garantie est gratuite pour le propriétaire et pour le locataire. C'est le substitut au dépôt de garantie que la loi interdit dans ce type de bail.
Quelle est la durée de préavis pour le locataire ?
Un mois. Le locataire peut partir à tout moment avant le terme du bail en respectant ce préavis. Le propriétaire, lui, ne peut pas donner congé avant la date de fin prévue au contrat.
