Vous découvrez que votre locataire met votre appartement en location sur Airbnb. Peut-être pendant ses vacances, peut-être toute l'année, en empochant la différence entre son loyer et le prix à la nuit. Le scénario n'a rien d'exceptionnel : depuis cinq ans, la sous-location non autorisée est l'un des contentieux locatifs les plus fréquents devant les tribunaux français. Bonne nouvelle : la loi est sans ambiguïté sur le sujet, et deux arrêts récents de la Cour de cassation renforcent considérablement vos recours.
Ce que dit la loi sur la sous-location
L'interdiction de principe
L'article 8 de la loi du 6 juillet 1989 pose une règle simple : le locataire ne peut ni céder son bail, ni sous-louer le logement sauf avec l'accord écrit du bailleur. Cet accord doit porter sur deux points : le principe même de la sous-location et le montant du loyer pratiqué.
Pour qu'une sous-location soit légale, trois conditions doivent être réunies simultanément :
- Le propriétaire a donné son accord écrit (un échange oral ne suffit pas)
- Le loyer au mètre carré demandé au sous-locataire ne dépasse pas celui du locataire principal
- Le locataire transmet au sous-locataire une copie de l'autorisation du bailleur et du bail en cours
En l'absence d'une seule de ces conditions, la sous-location est illicite.
Sous-location et location saisonnière : ne pas confondre
Si vous êtes propriétaire et que vous louez vous-même votre bien en courte durée, c'est de la location saisonnière, encadrée par le Code du tourisme. Rien d'illégal là-dedans, sous réserve des déclarations obligatoires en mairie.
Le problème survient quand c'est votre locataire qui met le logement sur Airbnb à votre insu. C'est ce cas de figure que cet article traite.
Ce que risque le locataire
La résiliation du bail
En sous-louant sans autorisation, le locataire manque à une obligation essentielle du contrat. Le propriétaire peut demander la résiliation judiciaire du bail devant le tribunal judiciaire. Si le bail contient une clause résolutoire (c'est le cas de la quasi-totalité des baux standards), la procédure est encore plus rapide : un commandement de cesser la sous-location, puis la résiliation automatique si le locataire ne s'exécute pas dans le délai imparti.
La restitution intégrale des sous-loyers
C'est la sanction la plus lourde financièrement. La Cour de cassation a confirmé à plusieurs reprises que le propriétaire peut exiger le remboursement de l'intégralité des sous-loyers perçus par le locataire. Le principe a été posé par un arrêt de la 3ème chambre civile du 12 septembre 2019 : les sommes encaissées via Airbnb en fraude des droits du bailleur doivent lui être restituées.
Si votre locataire a perçu 15 000 € de revenus Airbnb sur deux ans, vous pouvez réclamer ces 15 000 €, en plus de la résiliation du bail et d'éventuels dommages et intérêts.
Les dommages et intérêts
Le préjudice ne se limite pas aux sous-loyers. L'usure accélérée du logement due au turnover de voyageurs, les troubles de voisinage signalés par la copropriété, les frais de procédure : le propriétaire peut demander réparation de l'ensemble du préjudice causé par la sous-location illicite. Si le logement a subi des dégradations, pensez aussi à vérifier votre couverture : notre guide sur l'assurance en location saisonnière détaille les garanties à activer dans ce type de situation.
Airbnb aussi est responsable : les arrêts du 7 janvier 2026
Pendant des années, Airbnb se retranchait derrière son statut d'hébergeur au sens de la LCEN pour échapper à toute mise en cause. Ce n'est plus possible.
Le 7 janvier 2026, la chambre commerciale de la Cour de cassation a rendu deux arrêts majeurs (pourvois n° 24-13.163 et n° 23-20.219). La Cour a considéré qu'Airbnb ne se contente pas d'héberger des annonces : la plateforme contrôle les offres, encadre les conditions de transaction et joue un rôle actif dans la mise en relation entre loueurs et voyageurs. Elle ne peut donc plus bénéficier du régime protecteur des hébergeurs.
Ce que ça change pour vous :
- Airbnb peut être condamné solidairement avec le locataire fautif au remboursement des sous-loyers
- Vous disposez d'un débiteur solvable pour le recouvrement de vos créances
- La plateforme a désormais un intérêt financier direct à vérifier la légitimité des annonces publiées
Comment réagir si vous découvrez une sous-location
1. Rassemblez les preuves
Avant toute démarche, constituez un dossier solide :
- Captures d'écran de l'annonce Airbnb (adresse, photos, calendrier de disponibilité, avis des voyageurs)
- Constat de commissaire de justice (ex-huissier) qui atteste de la réalité de la sous-location sur la plateforme
- Témoignages de voisins, du gardien ou du syndic de copropriété
- Tout échange avec le locataire où il reconnaît ou mentionne la sous-location
Le constat d'huissier n'est pas obligatoire, mais il donne au dossier une force probante que de simples captures d'écran n'ont pas.
2. Mettez en demeure le locataire
Envoyez une lettre recommandée avec accusé de réception exigeant la cessation immédiate de la sous-location et la restitution des sous-loyers perçus. Fixez un délai de réponse de 15 jours. Joignez les preuves que vous avez réunies. Si vous cherchez un cadre pour rédiger cette mise en demeure, notre guide sur le loyer impayé en location saisonnière détaille la procédure étape par étape.
3. Saisissez le tribunal
Si le locataire ne réagit pas ou conteste, saisissez le tribunal judiciaire pour demander :
- La résiliation du bail (ou le constat d'acquisition de la clause résolutoire)
- La restitution des sous-loyers perçus
- Des dommages et intérêts pour le préjudice subi
Vous pouvez aussi engager une action directe contre Airbnb sur le fondement des arrêts du 7 janvier 2026, en complément ou indépendamment de l'action contre le locataire.
Comment s'en protéger en amont
Une clause explicite dans le bail
La prévention reste la meilleure protection. Assurez-vous que votre bail contient une clause d'interdiction de sous-location, assortie d'une clause résolutoire en cas de violation. La plupart des baux standards incluent déjà cette interdiction, mais vérifiez le libellé. Notre article sur les clauses obligatoires du contrat de location courte durée détaille les protections contractuelles essentielles.
Surveillez votre adresse en ligne
Tapez régulièrement l'adresse de votre bien sur Airbnb, Booking et Abritel. Si une annonce correspond à votre logement sans que vous en soyez l'auteur, c'est une preuve directe de sous-location non autorisée. Certains services en ligne proposent aussi une veille automatisée sur les plateformes.
Informez le locataire dès la signature
Lors de la remise des clés, rappelez clairement que la sous-location sans autorisation écrite est interdite, qu'elle expose à la résiliation du bail et au remboursement intégral des sous-loyers. Un locataire qui connaît les conséquences réelles est nettement moins tenté. Pour sécuriser chaque location dès le départ, vous pouvez générer un contrat conforme gratuitement en quelques minutes.
La loi Le Meur : un verrou supplémentaire
La loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, dite « loi Le Meur », ajoute des obligations qui compliquent encore la sous-location discrète :
- Déclaration préalable obligatoire avec numéro d'enregistrement pour toute mise en location touristique. Un locataire qui sous-loue sans ce numéro s'expose à une amende.
- Affichage du numéro d'enregistrement sur les annonces : les plateformes sont tenues de le vérifier. L'absence de numéro peut signaler une sous-location non déclarée.
- Diagnostic de performance énergétique (DPE) requis pour les meublés de tourisme, sauf résidence principale du loueur.
- Vote en copropriété : les copropriétaires peuvent interdire la location meublée touristique dans l'immeuble par un vote aux deux tiers de l'assemblée générale.
Questions fréquentes
Mon locataire peut-il sous-louer une seule chambre ?
Oui, mais uniquement avec votre accord écrit et dans le respect des conditions de l'article 8 : plafond de loyer, copie du bail transmise au sous-locataire. Sans votre autorisation, même la sous-location partielle d'une chambre est illicite et expose aux mêmes sanctions.
Le locataire d'un meublé est-il soumis aux mêmes règles ?
Oui. L'article 25-8 de la loi de 1989 encadre la sous-location des logements meublés constituant la résidence principale du locataire. L'accord écrit du bailleur est toujours requis.
Quel est le délai pour agir contre une sous-location illicite ?
Cinq ans à compter de la date où vous avez eu connaissance de la sous-location, en application de l'article 2224 du Code civil. Ce délai concerne aussi bien la restitution des sous-loyers que l'action en résiliation du bail.
Puis-je agir directement contre Airbnb ?
Oui. Depuis les arrêts de la Cour de cassation du 7 janvier 2026, Airbnb est considéré comme un acteur responsable et non comme un simple hébergeur. Vous pouvez engager sa responsabilité civile pour obtenir la restitution des sous-loyers et des dommages et intérêts, solidairement avec le locataire fautif.
