Un locataire qui ne règle pas le solde de sa location. Un virement qui n'arrive jamais. Un voyageur qui conteste le montant après son départ. En location saisonnière, ces situations sont rares (les plateformes encaissent généralement le paiement avant l'arrivée), mais elles existent, surtout en location directe. Et quand ça arrive sans contrat ni procédure en place, ça peut coûter très cher. Voici comment réagir et, surtout, comment éviter d'en arriver là.
Location saisonnière et longue durée : deux régimes très différents
Premier réflexe : ne confondez pas les deux. En bail classique (loi du 6 juillet 1989), le locataire bénéficie d'une protection forte : trêve hivernale, procédure d'expulsion encadrée, délais de plusieurs mois. En location saisonnière, c'est le Code du tourisme et le droit commun des contrats (Code civil) qui s'appliquent.
Concrètement, cela signifie :
- Pas de trêve hivernale : le locataire saisonnier n'a aucun droit au maintien dans les lieux au-delà de la date prévue au contrat.
- Pas de procédure d'expulsion classique : le contrat fixe une date de fin, et le séjour s'arrête là.
- Résolution plus rapide : en cas d'inexécution suffisamment grave (comme un non-paiement), l'article 1224 du Code civil permet la résolution du contrat par notification ou par décision de justice.
C'est une bonne nouvelle pour les propriétaires : vos recours sont plus directs et plus rapides qu'en bail longue durée.
Les recours légaux en cas d'impayé
Étape 1 : la relance amiable
Avant toute démarche formelle, envoyez un message écrit (email ou SMS) au locataire. Restez factuel :
- Rappelez le montant dû et la date d'échéance
- Joignez le contrat signé ou la confirmation de réservation
- Fixez un délai de réponse (48 à 72 heures)
Dans la majorité des cas, un oubli, un problème bancaire ou un malentendu se résout à ce stade. Gardez une trace écrite de chaque échange.
Étape 2 : la mise en demeure
Si la relance reste sans réponse, passez à la mise en demeure. C'est une formalité juridique encadrée par l'article 1344 du Code civil qui produit deux effets concrets :
- Elle fait courir les intérêts moratoires au taux légal à compter de sa réception.
- Elle constitue une preuve que vous avez tenté de recouvrer votre créance avant de saisir la justice.
La mise en demeure doit être envoyée par lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR) et contenir :
- L'identité complète des deux parties
- Le décompte détaillé de la somme due (loyer, charges, dépôt de garantie retenu)
- Un délai de régularisation (8 à 15 jours)
- La mention des conséquences en cas de non-paiement (poursuites judiciaires)
Vous avez déjà un modèle prêt à l'emploi sur notre page mise en demeure pour loyer impayé.
Étape 3 : l'injonction de payer
Si le locataire ne réagit toujours pas, l'injonction de payer est votre recours le plus rapide. C'est une procédure simplifiée, sans audience, prévue aux articles 1405 et suivants du Code de procédure civile.
Vous déposez une requête auprès du tribunal compétent avec les pièces justificatives (contrat, mise en demeure, preuves de la créance). Le juge rend une ordonnance sans convoquer le débiteur.
Quel tribunal saisir ?
- Créance inférieure à 10 000 € : tribunal de proximité (le décret du 17 février 2026 a relevé ce seuil, applicable aux ordonnances rendues à compter du 1er septembre 2026).
- Créance supérieure à 10 000 € : tribunal judiciaire.
En pratique, la quasi-totalité des litiges en location saisonnière relèvent du tribunal de proximité.
Étape 4 : le tribunal judiciaire
Si le locataire conteste l'injonction de payer (il dispose d'un mois pour faire opposition), l'affaire est renvoyée devant le tribunal judiciaire. Vous pouvez aussi saisir directement le tribunal si votre dossier est complexe ou si vous demandez des dommages-intérêts en plus du loyer impayé.
L'article 1231-1 du Code civil vous permet de demander réparation du préjudice causé par l'inexécution du contrat, au-delà du simple montant du loyer.
Le locataire refuse de partir : que faire ?
C'est le vrai cauchemar du propriétaire saisonnier. Le séjour est terminé, mais le locataire reste. En location saisonnière, cette situation relève de l'occupation sans droit ni titre, pas du droit locatif classique.
La loi Kasbarian vous protège
La loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, dite « loi Kasbarian » ou « loi anti-squat », a considérablement renforcé la protection des propriétaires :
- L'occupation sans droit ni titre est une infraction pénale, que le logement soit une résidence principale, secondaire ou un investissement locatif.
- Les sanctions : jusqu'à 3 ans d'emprisonnement et 45 000 € d'amende.
- Le préfet peut ordonner l'évacuation forcée dans un délai de 72 heures après constatation (48 heures d'instruction + 24 heures de mise en demeure).
La marche à suivre
- Constatez l'occupation par un commissaire de justice (ex-huissier) qui dresse un procès-verbal.
- Déposez plainte auprès du commissariat ou de la gendarmerie pour violation de domicile ou occupation illicite.
- Saisissez le préfet pour demander l'évacuation forcée (procédure accélérée de la loi Kasbarian).
- En parallèle, saisissez le tribunal judiciaire en référé pour obtenir une ordonnance d'expulsion.
Contrairement au bail longue durée, il n'y a pas de trêve hivernale à respecter. Le contrat saisonnier fixe une date de fin : au-delà, l'occupation est sans titre.
Prévenir plutôt que guérir
Le meilleur recours contre les impayés, c'est de ne jamais y être confronté. Voici les réflexes qui protègent.
Un contrat signé avant chaque séjour
C'est la base. Sans contrat, vous n'avez pratiquement aucune preuve opposable en cas de litige. Le contrat doit mentionner :
- Le prix total et les modalités de paiement
- Le montant et les conditions de restitution du dépôt de garantie
- Les dates d'arrivée et de départ
- Les conséquences du non-paiement
Notre contrat de location courte durée gratuit inclut toutes ces clauses, conformément au Code du tourisme.
Le paiement intégral avant l'arrivée
En location directe, exigez le règlement complet avant la remise des clés. C'est la pratique standard des plateformes : il n'y a aucune raison de ne pas l'appliquer en direct. Un virement reçu avant l'arrivée élimine le risque d'impayé à la source.
Un dépôt de garantie proportionné
Le dépôt de garantie (ou caution) n'est pas réglementé en montant pour les locations saisonnières (contrairement au bail longue durée plafonné à deux mois). Fixez un montant qui couvre les dégradations potentielles, en général entre 20 % et 30 % du loyer total. Les conditions de retenue doivent figurer dans le contrat.
Pour tout savoir sur le sujet, consultez notre guide sur le dépôt de garantie en location courte durée.
Les garanties des plateformes
Si vous louez via une plateforme, vous bénéficiez de protections intégrées :
- Airbnb (AirCover) : protection des dommages jusqu'à 3 millions de dollars, assurance responsabilité civile. Le paiement est encaissé par la plateforme avant l'arrivée et versé au propriétaire 24 heures après le check-in. En cas de dégâts, vous disposez de 14 jours après le départ pour soumettre une réclamation via le Centre de résolution.
- Booking.com : le mode « paiement par Booking » fonctionne sur le même principe, la plateforme garantit le versement.
Ces protections ne remplacent ni un contrat signé, ni une assurance propriétaire non occupant (PNO). Elles sont un filet de sécurité supplémentaire, pas une couverture complète. Notre article sur l'assurance en location saisonnière détaille les limites d'AirCover et les options complémentaires.
Questions fréquentes
Quel est le délai de prescription pour réclamer un loyer impayé en saisonnier ?
Cinq ans à compter de la date d'exigibilité du loyer, en application de l'article 2224 du Code civil. Attention : une mise en demeure n'interrompt pas ce délai, seule une action en justice ou une reconnaissance de dette par le locataire l'interrompt.
Les plateformes peuvent-elles intervenir en cas d'impayé ?
Sur Airbnb et Booking en mode « paiement par la plateforme », le risque d'impayé est quasi nul : le voyageur paie avant l'arrivée. Le risque subsiste en location directe ou sur les plateformes qui laissent le propriétaire encaisser lui-même.
Faut-il un avocat pour une injonction de payer ?
Non. La procédure d'injonction de payer ne nécessite pas de représentation par avocat. Vous pouvez déposer la requête vous-même auprès du greffe du tribunal compétent. Un avocat devient recommandé si le locataire fait opposition et que l'affaire passe en audience.
Une assurance loyers impayés couvre-t-elle la location saisonnière ?
Les assurances GLI (garantie loyers impayés) classiques sont conçues pour les baux longue durée et excluent généralement la location saisonnière. Certains assureurs spécialisés proposent des couvertures adaptées, mais la meilleure protection reste le paiement intégral avant l'arrivée combiné à un contrat solide.
Puis-je retenir le dépôt de garantie en cas de loyer impayé ?
Oui, à condition que votre contrat le prévoit explicitement. Le dépôt de garantie peut être retenu pour couvrir les loyers impayés, les dégradations ou les charges non réglées. Sans mention contractuelle, la retenue est contestable.
